ENDELIG gikk kjøpet i gjennom, kommunikasjon og forhandlinger startet i begynnelsen av september og varte til midt i november hvor vi ble enige om pris og overtakelse første desember!

Jeg har fulgt med på markedet i 6år (siden 2018) men mer aktivt lett etter en utleiebolig i ca 3år (siden 2021) og lagret mange søk på Finn med varslinger. Mange objekter har vært vurdert, en rekke visninger har blitt gått på og uttallje mange anonser har blitt scrollet gjennom.

Hva så jeg etter?

Størrelse: Jeg ønsket en bolig med 2 seksjoner slik at min nåværende bolig + den nye kunne bli 4 seksjoner og ikke mer. Om det ble flere hindrer det muligheten å flytte uten å gå over til næringsvirksomhet. Det er ikke en hard regel, men i løse trekk kan man eie opp til 5 seksjoner privat hvis man bor i en av dem, leier man ut alt man eier så er det maks 4.

Lokasjon: Åpen for det meste på østlandet, men ønsket Fredrikstad ettersom jeg kjenner byen, har mer kontroll over objektet samtidig som at i fremtiden ønsker jeg fortsatt å rive min primærbolig for å bygge nytt, slik at jeg har en plass å bo samtidig.
Så på en del leiligheter i Oslo også men fikk aldri tallene til å se attraktive ut, så jeg lot det ligge.

Tilstand: Et bygg som måtte totalrevoneres var ikke attraktivt ettersom jeg måtte «blødd penger» til det var fikset, om det ikke var en synlig rask løsning. Det var også viktig at noe fint i boligen ikke var noe jeg ville endre, ettersom da betaler jeg for noe jeg ikke tar nytte av. Om det skulle være fint så burde det være slik jeg anså som bra. Typisk et nytt fint bad, men jeg så det som mer lønnsomt å flytte hele badet. Helst noe som er brukbart med en gang, men slitt nok til at man ikke betaler for mye verdi som skal uansett byttes.

Budsjett: Jeg hadde planer om å hoppe ut av arbeidsmarkedet ønsket jeg å maksimere hva jeg kunne få i lån, ettersom belåning privat blir vanskleigere når man starter for seg selv. Så dette skapte et insentiv til å lene meg mer mot den dyreste prisklassen jeg kunne få lov å kjøpe belånt. I et tidligere blogginnlegg 001 – Min Risikovillighet konkluderte jeg med at i eiendom kunne jeg kjøpe for 6,2millioner og fortsatt være komfertabel formuemessig, dette var mitt tak for hvor mye jeg var villig å kjøpe for gitt at jeg fikk finansiering for det.

Tallene: Det er mange regnestykker man kan gjøre for å se om noe er lønnsomt eller ikke, fra helt primitive til mer sofistikerte. I starten prøvde jeg å sette opp litt mer avanserte regnestykker, finregne osv men over tid prøvde jeg å koke det ned til «hva er essensen?».
Personlig liker jeg ikke å se på prisvekst i markedet og anser det som spekulasjon, selv om det er en stor sansynlighet for gevinst. Enkeltboliger er som enkeltaksjer, de følger ikke markedet men er en av mange datapunkter, som enten kan gå bedre eller dårligere.

Mitt fokus var å finne et som «soleklart var bra». Min kjappe vurdering ble, om objektet kunne tjene inn 10.000,- i måneden for hver million objektet kostet, da var det gull! over 8.000,- er veldig bra, men under der ønsker jeg ikke om ikke potensialet for mer inntjening var der på sikt. Gjettet jeg på at det tjente inn mindre så var det ikke verdt det i mine øyne.

Om jeg så et objekt til 4.000.000,- kunne det leies ut for 32.000-40.000,- i måneden eller mer? Om ikke var det bare å lete videre, viktig å medregne unike kostnader til tomten om det var tilfellet.

Raskt opperativ: Jeg så etter en bolig som var relativt lett å begynne å få inntekter på, slik at det ikke gikk på tomgang. Det var attraktivt med en bolig man kunne pusse opp trinnvis og skape mer verdi på sikt men som ikke var en stor terskel for å få pengene til å rulle inn. Fleksebillitet var ønskelig.

Strategi: Målet mitt var å finne et objekt som jeg så potensialet i og kanskje ikke andre, eller at det var noe med boligen som gjorde til at jeg kunne få den til en bra pris. Om jeg var intressert men også mange andre så vil prisen presses opp og man får et dårlig kjøp. Et godt kjøp kan gi egenkapital med en gang ved å kjøpe under prisantydning. Var objektet veldig bra var jeg åpen for å betale mer, ettersom på sikt vil det tjene seg inn, men helst ikke.

Mange hus jeg fulgte med på var jeg med på budrunder og så interessen, jeg la aldri inn bud. Boligene med mindre interesse fra andre gir meg mer makt som kjøper for å gjøre en god deal, man kan også legge inn lukkede bud for boliger etter en budrunde for å slippe konkurranser.

Hvorfor nå?

Tidspress: Dere som har fulgt meg kjenner kanskje til at jeg hadde tenkt å gi meg med primærjobben min for å satse mer på meg selv. Dette skapte et tidspress om jeg ønsket å belåne meg opp siden uten stabil inntekt er det vanskelig å få lån. Når arbeidsgiver og jeg ble enige om at vi skulle avslutte forholdet etter byggeprosjektet jeg jobbet på ble ferdig, da ble datoen spikret og klokken begynte å tikke! Så jeg måtte lande et kjøp før nyttår skulle kjøpet bli noe av i denne fasen av livet!

Konkurransefortrinn: I et voksende prismarket hvor mange sliter økonomisk ga dette meg også konkuransefordel, selv om dette er noe man kunne ventet lengre med, så gir dette en fordel til de som har rigget seg for en slik endring og kan utnytte en periode andre ikke var klare for. Jeg er en av disse og kan forhåpentligvis dra nytte av denne muligheten som har oppstått🔥

Hvorfor denne boligen?

Følelsen: Det var en håndfull boliger jeg fulgte gjennom sommeren og mot høsten, men denne boligen var stor, passet mange av kriteriene mine og var forsøkt solgt flere ganger uten hell + at den er i gangavstand fra hvor jeg bor, virket litt «meant to be».

Etter det var mye som klaffet og jeg kunne se visjonen på dette huset fikk jeg en følelse av at kjøpet allerede var gjort, «den var min», noe jeg får noen ganger i livet om større valg, en følelse av at det kommer til å skje. Jeg var litt redd for at denne følelsen skulle få meg til å by for mye eller gjøre et urasjonelt valg, men med det i bakhodet gikk jeg fremover med prosessen.

Enhetene: Boligen har 3 opperative kjøkken og muligheten for 4. seksjonene av huset hadde 2 boenheter hver, så kan potensiellt ha 4 kontrakter. På hver av enhetene er det 2 soverom som fort kan gi 6.000,- hver som totalt sett gir boligen muligheten til å tjene inn 48.000,- i måneden ved første øyekast. Det at den er over 4 plan med grei inndeling var attraktivt samt at bygget er et betongbygg (som har sine egne utfordringer) men bæringen er hovedsakelig rundt ytterveggene og pipen, noe som gir mye fleksebillitet for innevegger og romløsninger.

Overgang til profitt: Denne boligen har allerede 3 leiekontrakter hvor 2 av de jeg tar over (med nye kontrakter) som vil dra inn 29,300,- hver måned. Etter informasjon fra selger fikk jeg høre at leietakere i første, andre og tredje var flinke til å betale men det var litt mer problematikk i kjellerenheten, så tidlig i forhandlingsprosessen ba jeg selger få denne ut (noe som var viktig for meg å ikke overta det ansvaret). Det er også potensiellt noe problematikk med kjellerleiligheten som jeg ønsker å avklare med kommunen slik at jeg veit at alt er 100% etter boken, uten en leietaker der så sliter ikke det på samvittigheten min.

Leietakerne jeg beholder virker som veldig snille og gode folk, noe som kan skape et fint

Tallene: I det simple kriteriet over så for et kjøp rundt 5millioner tjente boligen inn 8.000,- pr million, noe som tydet på at det var levedyktig innenfor de rammene. Med litt kreativ tenking og oppgradert stand har boligen også potensialet for å dra inn enda mer.

Beliggenhet: Boligen ligger like ved meg og gjør det veldig lett for å holde et øye med bygget og leietakerne. Selv om dette konsenterer eiendomsporteføljen min veldig så bryr jeg meg ikke mye om eiendomsverdi, ettersom jo mindre de har verdt jo «bedre», slik at jeg betaler mindre formueskatt på de. Og jeg sliter med å se at Fredrikstad som by ikke skal være attraktiv å bo i fremover i tid, så leieinntekter har jeg tro på. Siden min hovedinntekt ikke direkte vil være av byggenæringen og fra østfold fremover blir det også mindre korrulasjon mellom de inntektene.

Finansiering og kjøp

Finansieringsbevis: Mitt generelle finansieringsbevis var på ca 3millioner, langt fra kjøpet til denne boligen, men siden boligen hadde leietakere og kunne vise til inntekter kunne jeg bruke disse inntektene inn i regnestykket. Selskapet mitt hvor jeg leier ut trenertimer (svømmetrener) fikk også spille inn en liten rolle hvor jeg fikk tillatelse til å låne 5.000.000,- ettersom min primærbolig var lavt belånt og kunne stille som egenkapital.

Kjøpsforhandlinger: Selv følte jeg at prisen boligen var verdt lå rundt 5.100.000,- som var mitt førsteinntrykk, etter jeg har fulgt mange boliger som har blitt solgt og truffet ganske bra på pris, lurt å følge med på budrunder. Mitt første bud var 4,8mill til boligen som lå ute til 5,7mill hvor taksnen var på 5,5mill.

Dette ville ikke selger, og kom heller ikke med et motbud, det var mye dialog men lite fremgang. Senere ønsket selger en ny visning med en ny prisantydning på 5,4mill for å få en høyere pris enn meg og kanskje øke konkurranse. Visningen ble drøyd, ting tok tid (og tiden min begynte å renne ut) men ved å vise interesse og si at jeg ønsket overtakelse før nyttår og at leietaker i kjeller var ute begynte selger den prosessen uansett.

Etter siste visning var det litt stille, ingen bud og dialogen ble mellom meg og selger via megler, mye frem og tilbake. Det begynte å nærme seg nyttår og selger ønsket å selge på nyåret for å slippe litt formueskatt, dette ble veldig problematisk for meg. Jeg hadde spilt med veldig åpne kort tidlig og la mer vekt på dette ved å pressisere at jeg nok ikke får finansiering etter nyttår, så ønsker han å selge må dette gjøres før.

Etter en del frem og tilbake med priser osv kom vi til enighet på 5.200.000,- og en overlevering første desember (dette kom vi frem til i november), med liten tid måtte mye tilrettelegges samtidig som det var min siste arbeidsdag, snakk om i siste liten!😫

Generert egenkapital: Prisen var 5,2mill som med omkostninger så ble den totale kostnaden: 5.330.000,- Dette var 100.000,- mer enn jeg tenkte, som er ok og 300.000,- under takst som var fine tall for min del.

Siden taksten var på 5,5mill fikk jeg en egenkapital på 170.000,- ved kjøpet (5,50 – 5,33 = 0,17).

Finansiering: Med muligheten til å låne 5.000.000,- og en BSU på ca 240.000,- var kjøpesummen min rundt 5,2 millioner, selv om jeg hadde mer på reservekonto og penger i fond som jeg helst ikke ville røre (002 – Mine verdipapirer 2023 ).

Siden jeg egentlig hadde lyst til å dra litt ekstra på rentedifferansen mellom BSU og boliglånsrenten før jeg blir for gammel for BSUrenten spurte jeg pappa om jeg kunne låne 200.000,- for å slippe å sprekke BSUen. Store summer kommer min vei i desember og januar pga avsluttet arbeidsforhold, dette sparer meg kanskje ikke mye, men er behagelig med en reserve til bolig om noe skulle skje eller jeg trenger en pute i fremtiden.
(Jeg betaler renter på det lånet tilsvarende renten til pappa)

Selv om jeg kommer til å betale ned de 200.000,- veldig fort (1-2 måned) og kjøpet opptar egenkapitalen i primærboligen ble dette kjøpet på 5,33mill kjøpt med en belåning på 5,2mill.
Det vil si at jeg selv stilte bare med 130.000,- fra egne penger fra personøkonomien!🤯
Kjøpet i seg selv er 100% belånt, jeg måtte bare betale for dukomentavgiften.

Forsikring: For å ta over boligen måtte den forsikres, pga dette er et eldre bygg var det en del forsikringsselskaper som ikke ønsket å gi tilbud, så var noe frem og tilbake. Men første tilbud fra selskapet jeg endte opp med var på 71.626,- som kom ned til 41.269,- nermest en halvering. Denne prisen er årlig og er min totale forsikring for begge byggene, bil, innbo, person og reise. Poenget var bare at det er mye å hente ved å ta noen runder med selskapene, dette var også uten å redusere forsikringskvaliteten (kanskje jeg også kunne fått mer).

Cashflow: Denne boligen koster månedlig ca 1.780,- i forsikring og 3.370 i kommunale avgifter (strøm osv betaler leietakere).
Leieinntektene er på 29.300,- men kan få få 10.000,- til 12.000,- for kjellerenheten i tillegg.
Netto så blir dette 24.150,- (34.150,- om vi inkluderer 10.000,- i leie fra kjeller)

Mitt totale lån vil koste meg rundt 34.000,- i måneden med en nominell rente på 5,19%, noe som betyr at boligen flyter akkurat når kjellerenheten er leid ut. Men det er viktig å understreke at denne boligen bærer mitt totale boliglån på 6,1 mill, det betyr at min primærbolig ikke trenger å bære de 1.2millionene som sto til den!

Man kan fint regne 1-2% av boligverdien i årlig vedlikeholdskostnader, så for denne blir det 4.500,- til 9.000,- i måneden som kommer i ulike perioder, med dette i tankene så går boligen i minus, ettersom svært lite av gjeldsbetalingen er avdrag.

MEN det er mer potensialet i boligen her, noe jeg skal dere i et senere innlegg🔥

Men det er ikke bare en drøm, huset har problemer, det står på sand som er litt ujevn grunn og kan også være veldig kompakt som kan skape noen fukt tendenser ved gitte tempraturer. Det er også et bygg som har en del historikk med konflikt med kommunen, noe jeg skal nøste litt i og finne ut av slik at alle parter kan bli fornøyde. Dette er noe jeg muligens vil dele mer av fremover som tiden går. Det har potensialet å ruinere meg også, men jeg får vell prøve å være litt optimist? (#37 – Pessemisme er ikke realisme: Spotify – Apple)

Personøkonomien min ble lite preget, jeg måtte stoppe fondsinvesteringer i november og desember for å ha tilgjengelig kapital og reserven min ble brukt. Foruten det er ting ganske normalt.

Kommer tilbake med et nytt blogginlegg om planene med denne boligen!
Her er det potensiale! Det har muligheter for å få enda finere tall enn de som er der i dag🔥